היתר בנייה הוא על תקן חובה בכל פרויקט בניה חדש בישראל או בשיפוצים משמעותיים בנכס קיים. אין מדובר על היתר שצריכים אם צובעים את הדירה או מחליפים את הצנרת בבית אבל כן אם מוסיפים מרפסת או מעלית וכדומה. חשוב מאוד לבדוק היתרי בנייה במקרים של עסקאות נדל" כי לא פעם יש הפתעות במצבים הללו.
לפני כל חתימה על הסכם קניה של דירה יד שניה או מקבלן חובה לבדוק היתרי בנייה של הנכס המוצא לכם על ידי עורך דין מקרקעין שפועל בשמך. היתרי בנייה הם חובה בישראל בפרויקטים חדשים וגם במקרים של שיפוצים או תוספות בנייה לנכס קיים. יש להם השפעה גדולה על שווי הנכס ועל כך שבוצעו בו עבודות כפי שצריך מבחינת החוק.
מהו היתר בניה?
היתר בניה ניתן להוציא בוועדה לתכנון ובנייה ברשות המקומית בה מתוכנן הפרויקט או נמצא הנכס שמתכננים לשפץ\לשדרג (מיקום הקרקע). ההיתר כולל את כל מה שמותר לבצע במסגרת הפרויקט לטווח של עד 3 שנים מיום ההוצאה שלו וניתן כמובן לבקש הארכת זמן במקרים מסוימים על פי החלטת הוועדה המקומית.
חשוב לציין שהיתר בנייה הוא לא היחיד שצריכים בחלק מהמקרים ובפרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38 או פינוי בינוי יש צורך להוציא גם אישור תב"ע.
מדוע יש לבדוק אם יש היתר בניה?
היתר בניה חשוב במקרים של קניית דירה מקבלן או קניית דירה יד שנייה:
- היתר בניה בקניית דירה מקבלן – קניית דירה מקבלן בשלבי בנייה ראשונים ובעיקר קניית דירה על הנייר מחייבים אתכם לבדוק אם יש היתרי בנייה לפרויקט. במקרים רבים קבלנים "יוצאים לדרך" עם המיזם שלהם ללא היתר בנייה בבחינת האמונה שהכול יהיה טוב והם יסדרו זאת במהלך הזמן. בחלק מהמקרים הללו יש עיכובים ממושכים בקבלת היתר בנייה הזה או שכלל אי אפשר לקבל את ההיתר ואז הפרויקט כולו וגם הכסף שלכם בסכנה של ממש.
- היתר בניה בקניית דירה יד 2 – בעת קניית דירה יד שנייה כבר יש את הדירה קיימת ואין סכנה שהיא לא תיבנה. מצד שני ייתכן ונערכו בה תוספות בנייה או שיפוצים עם חריגות בניה שלא קיבלו אישור ולכן חשוב לדעת זאת מראש וגם להסדיר זאת מול הרשות המקומית. לעתים אין היתר בנייה למה שבוצע ואז יש עיכובים וסיבוכים בביצוע העסקה או דרישה לתשלום של עשרות אלפי שקלים עבור ההיתרים הללו.
כדאי להיעזר בשירותי עורך דין קניית דירה בכל מקרה הקשור לנושא היתר בנייה ולוודא מראש שיש היתר כזה ושאין הפתעות בדרך.
איך בודקים קיום של היתר בניה?
ניתן לבדוק היתרי בניה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית בה נמצא הנכס שבלב העסקה. היתר בניה הוא מסמך סרוק בו יש את כל מה שרלוונטי לפרויקט ואושר לבנייה.
ניתן לערוך השוואה עם תכניות הגרמושקה של הפרויקט ולוודא אם הוועדה חתמה על שניהם באופן זהה כדי לאשר שאכן תכניות הבנייה תואמות ומאושרות על פי הנדרש. לעתים מגלים שיש שינויים בין שני המסמכים הללו ואז כדאי לבדוק זאת יותר לעומק.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין לענייני מקרקעין בצפון אשר מלווה משקיעים, רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין בצפון הארץ. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בנשר או עורך דין מקרקעין בקריות – המשרד הוא הכתובת!