כל עסקת מקרקעין היא עסקה מורכבת בסכומים גבוהים יחסית ולכן חובה לבצע בדיקות שונות לפני כל עסקה שכזאת. על מנת שלא לעשות טעויות ולא לדלג על בדיקה או בירור שחשובים לכם, יש לשכור שירותי עורך דין מקרקעין ליעוץ וליווי משפטי לאורך כל התהליך מתחילתו ועד סופו.
הנדל"ן בישראל בשיאים שטרם נראו אי פעם, ונידמה שמגמת העלייה תימשך עוד זמן רב. כל עסקת מקרקעין היא עסקה יקרה ומורכבת ולכן חשוב לא לעשות טעויות יקרות ערך. על מנת להימנע מכך יש לשכור שירותי עורך דין לקניית דירה כדי לקבל מידע מקצועי לפני התחייבות כלשהי בתהליך וגם כדי לבצע את כל הבדיקות הדרושות לכם כדי לעשות את העסקה בראש שקט ומבלי להיקלע לטעויות שעולות ביוקר.
מה הכללים החשובים בעסקאות מכר מקרקעין?
חשוב לדעת מראש מה כוללות עסקאות מכר מקרקעין ואיך ניתן להיזהר מראש מעסקאות שעלולות להיות בעייתיות עבורכם. לשם כך כדאי להכיר 5 כללים שחובה לדעת עליהם לפני כל עסקה שתבצעו.
- רק החוזה מחייב – הבטחות בעל פה הן דבר נחמד אבל לעתים לא עומד מאחוריהן דבר. כל מוכר מנסה לפאר ולרומם את הנכס שברשותו ולעתים מפריז בתיאורים לגביו. בסופו של דבר מה שקובע הוא רק מה שכתוב בחוזה שתחתמו עליו. הבטחות בעל פה אינן רלוונטיות וחבל להסתמך עליהן ולגלות שבפועל הדברים לא כפי שתוארו קודם לכן ואינן כתובות בחוזה עצמו.
- מה הזכויות על הדירה – חובה לבדוק היטב מי הבעלים בפועל של הדירה. לא תמיד המוכר שמציג עצמו כבעלים הוא הבעלים באמת של הנכס ותופתעו לדעת כמה המצב הזה נפוץ. לעתים מדובר על מקרקעין שרשומים על אדם אחר או אדם נוסף (גרוש\ה, בעל\אישה וכו') או תחת רשות כלשהי (מקרקעי ישראל, עמידר או קק"ל וכו'). לעתים אף מדובר על נכס תחת עיקול או שיעבוד וחשוב לדעת מראש את המצב לפני תחילת התהליך.
- ליקויי בניה או צו הריסה – חובה לבדוק בוועדה לתכנון ובנייה וברשויות המתאימות אם לנכס אין ליקויי בנייה או חריגות בנייה. מעבר לכך חובה לדעת אם יש צו הריסה לנכס או חלק ממנו. לעתים לא נבדקים הדברים הללו והם מתגלים בשלב מאוחר מדי, דבר שעולה הון לטפל בו או לתקן, אם בכלל הדבר ניתן לתיקון.
- ערך הנכס – לא פעם ערכו של נכס בפועל לא קרוב לסכום אותו דורש המוכר ולכן לא תאושר לו משכנתא על ידי הבנק. שמאי הבנק מגיע אחרי חתימת הסכם מכר ולעתים זה מאוחר מדי. כדאי לבצע בדיקות מקדימות עם מתווכים או שמאי שיכולים לחוות דעה מקצועית על שווי הנכס לפני חתימה מחייבת כלשהי. כמו כן ניתן לחתום על הסכם שבמידה והערכת שמאי הבנק איננה תואמת למחיר שסוכם, ההסכם בטל וכן הלאה. הכל צריכים לעשות עם עורך דין מקרקעין שמלווה אתכם.
- מיסוי מקרקעין – כל עסקת מכר מקרקעין כוללת בתוכה גם תשלומי מיסוי שונים כמו מס רכישה או מס שבח. יש להיות מודעים לכך בטרם החתימה על החוזה כיוון שלעתים מדובר על סכומים של עשרות אלפי שקלים או יותר מכך והם הופכים את העסקה עצמה לפחות כלכלית וכדאית. כמו כן במקרים מסוימים תוכלו לקבל פטור מתשלום מיסים שכאלו ולכן רצוי לקבל יעוץ של עורך דין מיסוי מקרקעין בטרם הרכישה או המכירה.
לסיכום נציין שלפני כל עסקת מכר מקרקעין חובה לשכור שירותי עורך דין מקרקעין ולוודא היטב את כל הפרטים המרכיבים עסקה גדולה ויקרה שכזאת.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד חן טיגר, עורך דין מקרקעין בחיפה, אשר מעניק ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי בעסקאות מכר מקרקעין (קנייה או מכירה) בפריסה ארצית.